Powoli żegnamy "7". Zmiennoprocentowe raty w dół, ale w hipotecznych marżach zastój

4 dni temu 7

Reklama 3 tysiące złotych na miesiąc.

WAKACJE NA GIEŁDZIE

Michał Kisiel2025-07-17 06:00analityk Bankier.pl

publikacja
2025-07-17 06:00

Powoli żegnamy oprocentowanie z cyfrą „7” w zmiennoprocentowych hipotekach. Chociaż w ostatnim miesiącu zmian w cennikach było jak na lekarstwo, to pomogło osunięcie się wskaźników WIBOR. Raty poszły w dół o kilkadziesiąt złotych.

Powoli żegnamy "7". Zmiennoprocentowe raty w dół, ale w hipotecznych marżach zastój

W czerwcu donosiliśmy, że coś w końcu ruszyło się w marżach zmiennoprocentowych hipotek. Kilka banków zdecydowało się wówczas na lekkie obniżki. W lipcu obraz jest zdecydowanie bardziej statyczny – jedna drobna podwyżka, jedna mała obniżka, a w pozostałych bankach bez zmian.

Nie oznacza to, że zmian nie widać w przedstawianych przez banki symulacjach. Wskaźniki WIBOR kontynuują marsz w dół, a to przekłada się na oprocentowanie kredytów ze zmienną stopą. WIBOR 6M po raz pierwszy od zimy 2022 r. przebił symboliczną granicę 5 procent. Dla kredytobiorców oznacza to dalszy spadek raty – nasz profilowy kredyt na 592 tys. zł to obecnie comiesięczny wydatek zbliżony do 4,1 tys. zł. Rok temu obciążenie dla takiej samej kwoty przekraczało 4,5 tys. zł

Ponieważ stopy procentowe zmieniono w lipcu, a dalsze obniżki są oczekiwane i bardzo prawdopodobne, ponownie przypominamy o istotnej dla zmiennoprocentowych hipotek kwestii. Stawki WIBOR „rozjechały się” znacząco. W warunkach stabilnych stóp procentowych różnice pomiędzy WIBOR-ami znacznie się zmniejszą. Dlatego warto mieć na uwadze, że pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).

Dla kogo banki przygotowały symulacje?

W rankingowej tabeli pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 740 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.

Przyjmujemy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną

Kredytodawcy otrzymali zadanie, by przygotować symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty z 6 lipca. Stawka 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 4,92 proc., 5,09 proc. i 5,20 proc.

Zakładamy, że wpłata własna kredytobiorców to standardowe 20 procent ceny nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł.

Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 5,20%, WIBOR 3M 5,09%, 6M 4,92%)

Lp.	Bank	Oprocentowanie	Marża	Rata równa (1)	Łączny koszt kredytu (2)	RRSO (3)
1.	Citi Handlowy ZAPYTAJ W BANKU	6,98% (WIBOR 3M + marża)	1,89%	4 177 zł	667 514 zł	7,21%
2.	mBank ZAPYTAJ O KREDYT	6,95% (WIBOR 3M + marża)	1,86%	4 165 zł	674 608 zł	7,59%
3.	PKO BP - klient stały ZAPYTAJ W BANKU	6,78% (WIBOR 6M + marża)	1,86%	4 104 zł	690 974 zł	8,26%
4.	ING Bank Śląski ZAPYTAJ W BANKU	7,20% (WIBOR 1M + marża) (4)	1,85%	4 266 zł	695 152 zł	7,75%
5.	Credit Agricole PORÓWNAJ	6,99% (WIBOR 3M + marża)	1,90%	4 180 zł	695 916 zł	7,77%
6.	Bank BPS ZAPYTAJ O KREDYT	7,18% (WIBOR 3M + marża)	2,09%	4 252 zł	697 512 zł	7,70%
7.	PKO BP ZAPYTAJ W BANKU	6,88% (WIBOR 6M + marża)	1,96%	4 141 zł	702 225 zł	8,38%
8.	Alior Bank ZAPYTAJ O KREDYT	7,23% (WIBOR 3M + marża) (5)	2,19%	4 271 zł	707 218 zł	7,99%
9.	Bank Pekao ZAPYTAJ W BANKU	7,04% (WIBOR 1M + marża)	1,84%	4 281 zł	708 092 zł	7,66%
10.	Santander Bank ZAPYTAJ O KREDYT	7,49% (WIBOR 3M + marża)	2,40%	4 370 zł	736 460 zł	8,17%
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. (4) Bank przyjął odczyt WIBOR 1M 5,35%. (5) Bank przyjął odczyt WIBOR 3M 5,04%. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 7-11.7.2025 r.

Na czele zestawienia znalazły się Citi Handlowy, mBank oraz PKO Bank Polski. W porównaniu z czerwcem na kosmetyczne poprawki w cennikach zdecydowały się dwie instytucje. mBank podwyższył stawkę marży o 0,02 pp., a ING Bank Śląski obniżył ją o 0,02 pp.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Źródło: