Rewolucja dla seniorów? Najem senioralny pod ostrzałem

Rzecznik Praw Obywatelskich uznał projekt ustawy o najmie senioralnym za wadliwy. Stanisław Trociuk, zastępca RPO, wskazał na fundamentalny problem: projekt powiązuje ze sobą trzy skomplikowane stosunki prawne: dwie umowy najmu i jedną umowę podnajmu. Ta konstrukcja tworzy bezpośredni konflikt interesów i praw pomiędzy seniorem a podnajemcą.

"Problemy te wynikają z faktu powiązania ze sobą trzech stosunków prawnych (dwóch umów najmu lokalu i jednej umowy podnajmu), w których ramach powstaje konflikt interesów i praw seniora oraz podnajemcy lokalu" – zaznaczył RPO.

Aktualna treść ustawy nie zapewnia pełnej ochrony praw seniora, który pozbywa się dostępu do swojej nieruchomości w zamian za lokal gminny. Równie niekorzystnie kształtuje sytuację podnajemcy, który otrzymuje niestabilny status lokatora.

Eksmisja na głowie seniora

Największe obawy RPO budzi problem z odzyskaniem lokalu przez seniora po rozwiązaniu umowy. Całe ryzyko eksmisji spada na właściciela – seniora – a nie na gminę, która była stroną umowy podnajmu. Gmina traci prawo do dysponowania lokalem w momencie rozwiązania umowy najmu senioralnego. To senior musi zająć się odzyskaniem lokalu. Senior nie będzie miał realnej możliwości powrotu do swojego mieszkania, jeśli podnajemca odmówi dobrowolnego opuszczenia go. Czeka go bliżej nieokreślony czas trwania procesu o eksmisję. Jeśli sąd przyzna podnajemcy prawo do lokalu socjalnego, senior musi czekać do czasu, aż gmina faktycznie dostarczy ten lokal. Taki proces może trwać latami.

W tym czasie senior może stracić prawo do zajmowania lokalu gminnego (jeśli sam go wypowie lub gmina to zrobi) i będzie zmuszony zajmować go bez tytułu prawnego, co naraża go na odszkodowanie na rzecz gminy. RPO podkreślił, że przeniesienie na seniora ciężaru odzyskania lokalu jest niekorzystne, ponieważ osoby starsze często nie są w stanie podjąć samodzielnych działań prawnych.

Kto płaci za czynsz?

Projekt nie reguluje jasno obowiązków finansowych, co tworzy poważne wątpliwości dla seniorów. Projekt nie określa warunków finansowych, na jakich gmina będzie korzystać z udostępnionego lokalu. Choć senior płaci czynsz za lokal gminny, nie wiadomo, ile i czy w ogóle gmina zapłaci seniorowi za najem jego lokalu. Tę kwestię pozostawiono do ustalenia między stronami, co RPO uznał za niekorzystne dla seniora. Istnieje ryzyko, że senior będzie musiał płacić czynsz za najem lokalu gminnego, a jednocześnie dalej wnosić opłaty do wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni za swój lokal udostępniony gminie.

Projekt nie uregulował zasad odpowiedzialności za szkody wyrządzone w lokalu seniora przez podnajemców. To seniora obciąży dochodzenie roszczeń na zasadach ogólnych prawa cywilnego, co jest kolejnym ciężarem prawnym dla starszej osoby.

Niestabilna sytuacja podnajemców

RPO wytknął również problem niestabilności prawnej podnajemców oraz wadliwe zdefiniowanie kręgu osób uprawnionych do skorzystania z najmu senioralnego. Mimo że gmina zawiera z podnajemcą umowę na czas nieokreślony, jego sytuacja jest niestabilna. Senior może wypowiedzieć umowę gminie w każdej chwili, a podnajemca musi opuścić lokal w krótkim czasie (z reguły w ciągu 6 miesięcy). Taki lokator pozostaje w niepewności co do okresu wypowiedzenia.

Zgodnie z prawem, podnajemca uzyskuje status lokatora, co rodzi konsekwencje dla seniora. Podnajemca, który nie chce się wyprowadzić, będzie chroniony przepisami o ochronie lokatorów, co dodatkowo wydłuży proces eksmisji. RPO zakwestionował zbyt szerokie zdefiniowanie kręgu beneficjentów przy stałym deficycie lokali gminnych. Jednocześnie skrytykował pominięcie osób poniżej 60. roku życia, które z powodu poważnej niepełnosprawności, chorób narządu ruchu lub układu krążenia (np. osoby mieszkające na niższych piętrach bez windy) potrzebują dostosowania lokalu lub jego zamiany. Zawężenie kręgu beneficjentów do cezury wieku bez powiązania z faktycznymi potrzebami zdrowotnymi budzi poważne zastrzeżenia.

Rzecznik Praw Obywatelskich konkluduje, że w obecnym kształcie ustawa może okazać się niepraktyczna i nie znajdzie szerokiego zastosowania z powodu szeregu luk prawnych i problemów. Zauważył, że osoby starsze często nie są zainteresowane zmianą miejsca zamieszkania, a obawy właścicieli lokali związane z ochroną praw lokatorów tylko skupiają się i aktualizują w tym projekcie. RPO zaapelował o dalszą, pogłębioną analizę projektu w celu usunięcia wątpliwości i wypracowania optymalnych rozwiązań, które zapewnią pełną ochronę praw i wolności obywatelskich.

Dalszy ciąg materiału pod wideo